虛擬辦公室-“抄底”美國房地產的若干風險

虛擬辦公室-“抄底”美國房地產的若干風險
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金融海嘯讓美國房價持續下跌，也讓國內投資者嗅到了商機。到美國去抄底房地產，在中介商們不斷鼓動這一具有誘惑力的說法之下，國內有購房團前往美國洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市抄底。據悉，其成員基本由跨國公司高管、企業主和房產業內人士組成，其中，業內人士占到了近50%。此次重點看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房價大致在30萬－80萬美元，售價已經比兩三年前降低了20%－40%。
從賬面價格來看，此降價幅度的確很誘人，似乎有著較大的獲利空間。但對很多中國投資者來說，赴美抄底的目的實際上是想炒房炒美國的房地產。但這是否能行？又是否是安全的投資？其中有很多不確定之處。
且不談美國房地產目前是否已經見底，從另外的角度看，去美國也是無法炒房的。原因很簡單，首先，購房資金很難處理。對于個人投資者來說，從中國弄幾十萬美元資金離境，中國的有關部門肯定會進行限制。雖然也可以通過一些灰色渠道把資金弄出去，但買個房子卻同時讓人盯上自己的資產，這個代價是否太大了？恐怕多數人都得掂量掂量。其次，很多中國人不知道美國的土地出讓金是分期支付的，這叫作地稅，一般會占到房子總資產的20%，每月都要繳付。而且根據GDP增長和資產價值的增長，繳付的地稅額度還會增長。因此，炒房的成本非常大，如果你很難持有相當長的時間，怎么炒作？這是完全不同于在中國炒房的市場。因此，看似安全性高、收益又好的海外購房行為必然會牽引著某些風險。
據我們的觀察，除地稅之外，美國二手房交易稅占成本的比例之高也不能忽視。美國二手房交易需繳納的稅種主要歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。交易稅稅率約為2%，房地產買賣時繳納。而遺產贈與稅在房地產作為遺產或被贈與時才征收，并且只對價值超過60萬美元的遺產或在每次贈與價值超過100萬美元時征收。相比交易稅和遺產贈與稅，所得稅才是二手房交易的大頭，美國個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅。要指出的是，對于短期炒作，即擁有產權未滿1年就要買賣的房屋，賣房收入列入個人本年度的總收入，稅收比例可高至33%左右。而擁有產權超過1年以上的房屋即長期投資，賣房時須繳付20%左右的稅。
此外，據WorldLandPartner公司資料顯示，次貸危機之后，無論是購買土地還是二手房，在美國均要求一次性交付全款。這樣的規定無形中阻止了中國市民用房租抵貸款的美夢。目前市場上最便宜的房產加上各項費用也要50萬元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經濟實力，但要進行純粹的投資，而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實考慮一番了。
眾所周知，美國的經濟遭受到很大的沖擊，房地產行業的損失更是首當其沖，房地產的復蘇將是一個漫長的階段，如果中國投資者要進入美國地產行業，就必須做好打持久仗的準備。目前歐美金融危機仍然沒有見底的跡象，市場普遍預期，復蘇將是一個漫長的過程，如果美國經濟持續蕭條，那么房地產業可能還將下跌1/3以上。
當前國內各種赴美炒房的呼吁，某種程度上可以算得上是威逼利誘，某些網站為吸引眼球而舉辦的活動可能只是一種宣傳伎倆。不懂美國市場而進行盲目投資，結果只能以失敗告終。（作者為安邦咨詢公司分析師）商業 服務