虛擬辦公室-“地王”生態鏈：獲利者的資本游戲

虛擬辦公室-“地王”生態鏈：獲利者的資本游戲
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第一部分：地王百態
8月5日上午，蘇州舉行了2009年最大規模的土地拍賣，到場房企達29家之多。經過多輪競拍，保利房地產以19.9億元擊敗中海英奧置業拿下了本次拍賣規模最大的住宅用地14號地塊，樓面價達7549元，溢價108.28%，成就蘇州新地王。
類似的市場片斷最近在上海、廣州以及杭州、南京等熱點城市輪番上演，樓市行情的大逆轉，信貸充裕等政策利好，為地王復出創造了良好的市場條件。而且，貨幣充裕的流動性在樓市的泄洪遠未結束。
6月份開始陡然增加的高溢價拿地或許僅是個開始。北京師范大學金融研究所所長鐘偉對CBN記者明確表示未來地王將繼續誕生，這在現在看來已不可避免。
宏觀經濟尚未完全恢復，但是買入土地的熱情始終未見停歇，從買地到賣樓，這一條產業鏈儼然變為一場玩弄于開發商及相關利益者股掌之中的資本游戲。
高價搶地潮
7月23日，上海集中放出一批土地，引起大批開發商哄搶。
當天15：30，上海南泉北路房地大廈，30億在10分鐘內落槌。在現場，刷卡入場拍地的除金地、龍湖、華潤等地產商外，更傳聞有香港開發商攜20億前來競拍，殊不知這個價碼僅是最終成交價的66.7%。
新地王的誕生過程頗具戲劇性：原計劃15:30開始的趙巷地塊競拍活動,由于金地集團在現場競拍開始之前5分鐘出手進行網上申報，導致已經入場的其余房企集體放棄出價,現場競價階段不戰而終。金地集團以其網上報價30.48億元競得該地，樓面地價達到14495元/平方米，而30.48億元這一最終成交價格也是起拍價格的322%。
樓面地價1.44萬元/平方米，這一價格比2007年龍湖拿的8號地塊樓板價漲了40.5%，比起拍價9.46億元漲了222%。
這是上海今年以來土地面積最大的宅地，占地面積23.7萬平方米。該幅地塊的起拍價格為9.46億元,樓板起價4500元/平方米。截止到7月21日16時,共有85家房企領取申請書,11家房企提出競買申請。僅第一輪報價,該地塊的報價已達21億元（樓面地價過萬元/平方米）,高出起拍價122%。
故事遠沒有結束。7月17日剛剛公布的上海市國有建設用地使用權掛牌出讓第51號公告，其中多幅地塊的申請出讓書領取人數接近30家。
2009年上半年，上海住宅用地平均溢價水平為45%，同比增加114%。6月，上海成交地塊溢價水平位居全國之首。上海推出的住宅用地受到開發商的瘋搶，5宗住宅用地全部高溢價成交。5宗地塊平均溢價水平為119%。
其中，寶山區高境鎮金家巷南側地塊溢價水平為142%，創下今年上海成交地塊最高溢價水平。
在搶地這個問題上，上海絕非個案。根據中指研究院提供給CBN記者的統計數據：廣州，6月推出的5.4萬平方米土地本月全部成交。天河區珠江新城D8-C3地塊受到熱搶，該地塊雖然只有6349平方米，但經過60輪的現場競價被廣州城建豪爽拿下。2009年上半年，深圳住宅用地成交價格持續走高，特別是6月，住宅用地樓面價格為4803元/平方米，成為今年月度最高樓面地價。縱觀深圳今年土地市場，住宅用地全部成交，沒有出現流拍現象，與去年土地市場全然相反。
同樣，在上半年最為炙手可熱的北京市場，住宅用地平均溢價水平為60%，高于去年同期的55%。今年6月，北京搶地大戰頻現，拉升了地塊成交價格。單價地王一周刷新兩次。
誰在助力地王
開發商拿下地王之后，賬外收益遠高于賬內收益。他們有諸多理由一擲千金買入昂貴土地。
拿下上海新地王之后，在現場參與競標的金地副總經理宋濤明確表示，30億元拿下該優質地塊，非常便宜。而黯然離場的龍湖地產雖然不愿透露其心理價位，但也表示心理價位未到達30億元，但相差不多。業內人士也開始重新計算房價。CBN記者了解到，目前該板塊周邊的房價約1.8萬~3萬之間，疊加別墅1.8萬，雙拼接近3萬，獨棟也才3萬。根據易居中國分析師薛建雄對CBN記者的預期，當地房價完全有翻番的潛力。
昂貴土地與昂貴房產一樣具有價格蔓延效應，這種相互捧場已有先例。
6月初，廣州珠江新城新地王剛剛誕生，已有樓盤緊接著推出80多套新貨，均價接近2萬元／平方米。另有開發商坦言在地王誕生當天賣了20多套房，并預備在第三天漲價5％。
大多數樓盤都有1000元到3000元/平方米的漲價，提價幅度在10%到15%左右。假設拿地的企業本身在本區域就擁有在售樓盤，那么其因漲價所獲的額外收益本身就抵消了地價的相當部分。廣州有中介機構分析稱。
即使存在營銷策略上的微小分歧，開發商在定價上依然保持驚人的一致。假設以地王所在地為原點，漲價的區域效應將以一個板塊為半徑展開。如同輪流坐莊，隨著開發商的日益規模化，他們完全可以相互抬價，擁有以時間換空間的資本。
成交火爆以及價格上揚又給開發商帶來良好預期，加之通貨膨脹，他們沒有不大舉買入土地得以保值的道理。鐘偉對CBN記者稱。同時，唯有高價囤地，他們才可能不斷擴大市值和影響力，在2007年時也是如此。 商業 服務

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