即用辦公室-北京“長陽模式”新城鎮開發 均衡三方利益

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9月7日，萬科在房山拿下一塊地，樓面地價高達6500元/平方米，這一價格接近當地商品房當前售價。該地塊所在地長陽鎮，隨即進入公眾的視野，并隨著對長陽模式這一城市開發模式的探討，暴露在聚光燈下。
這并不僅僅是一個關于土地價格的故事。
缺失的環節
我們會用簡報的形式，向國務院匯報長陽模式，作為新城鎮開發的模式之一。爭取今冬明春整理出來。中國系統工程學會理事長陳光亞表示。
其實，早在2006年，中國系統工程學會受托對長陽鎮規劃中心區及周邊地區開發投融資規劃進行了鑒定，學者們認為，長陽鎮的發展模式，正是系統工程學科的思想和方法在實際經濟中運用的典型案例。
2006年鑒定完以后，就提過要向國務院上報，但由于當時規劃剛出，還沒有接受實踐的檢驗，時機還沒有成熟。中國系統工程學會一位理事表示。
投融資規劃，正是長陽模式的核心所在。
投融資規劃，就是在城市規劃和建設中，架了一座橋。幫助長陽鎮制定投融資規劃的北京大岳咨詢有限公司總監李偉表示。投融資規劃體系，正是由李偉和他的團隊所創立。
我們研究了很多開發區和新城開發的案例，發現一個重要的現象：在城市規劃與城市建設之間往往缺乏一個統籌的環節，這成為制約城市發展的一個重要因素。李偉表示，城市規劃制定以后，到了如何實施階段，往往就沒有下文了，沒有系統化研究怎么實施。而投融資規劃正是一個城市規劃的實施性規劃即如何將規劃具體實現，簡單而言就是落實城市規劃的手段。
長陽鎮的投融資規劃包括市政/公共設施投資測算報告、村莊合并搬遷方案、土地開發方案，并對各項資金的來源、用途進行了統籌規劃。以土地出讓為例，土地成本、資金用途，在規劃中都會有詳細的規劃。同時也會充分考慮投資人的盈利模式，將各項不確定性降到最低。
哪些是政府要做的，哪些是投資人要做的，都做了非常明確的界定。李偉表示，詳細的規劃實施方案，將不確定性降到了最低，投資人只要拿到招標文件，就直接可以做項目評估了。這在很多項目中，是不可思議的事情。
長陽鎮2006年的投融資規劃內容顯示，長陽鎮30條市政道路建設約需要12.06億元，供電站等基礎設施建設需要3.62億元，小學等公共設施建設需要5.35億元，村莊拆遷安置約需要35.5億元。
其中最關鍵的一點，就是對各方利益的均衡。李偉說。
關鍵矛盾
拆遷、農民安置問題，正是利益均衡中，目前問題最為嚴重的一個環節。
長陽鎮的拆遷比較痛快，反映了這個規劃是有實際效果的。從現實的表現來看，老百姓愿意拆遷、大公司愿意投資、政府的積極性也很高。這些表象都能一定程度支持這個規劃。陳光亞說。
實施投融資規劃，最主要的幾個方面的問題就是：城中村、城邊村問題、基礎設施配套問題、公共設施配套問題。長陽鎮副鎮長李彥山說。拆遷問題被他放在了第一位。
李彥山表示，長陽鎮此次土地儲備整體拆遷項目，一共涉及到8個村，8000多人、3700多戶、2000多個宅院，從8月2日到現在，已經完成了拆遷任務的99%以上。
據了解，根據長陽鎮投融資規劃方案的測算結果，各村集體將得到1000多萬元到數億不等的獲益，村集體可將該筆資金用于投資，投資收益首先用于補貼村民搬入新居后日常水電方面的支出，剩余部分可進行分配。
而對被拆遷村民，將同時采取貨幣補貼和回遷安置的方式，進行補償。
對于投融資規劃在實際拆遷中的具體意義，李彥山表示，這很難說清楚。現在拆遷并沒有什么特別，就是按照國家相關文件執行。拆遷是具體的行為，投融資規劃解決的則是思路上的問題，它給了我們一種思想、一種方法：拆遷資金從哪兒來、怎么用、怎么分配。
不過，變化依然存在。
和別的地方比不好說，如果跟自己比，跟早些年還沒有實行投融資規劃時比，這次是非常順利的。李彥山說，有一點需要強調的是，拆遷補償、農民安置問題，早在2006年進行投融資規劃時，就是寫入規劃書的內容，并且對拆遷資金來源、數量、如何補償，都進行了明確的測算。怎么考慮農民利益，我們用了一個月的時間去研究細節問題。李彥山說。
盡管現在仍然存在幾戶不愿意拆遷的農民，但政府的出發點，早在三年前，就已經將拆遷補償、農民安置考慮進預算中了，出發點是明確的，并且是有事先的心理準備的。這恐怕才是與其他地方的差異所在。
理想狀態，正是投資人、政府、老百姓的利益均衡。這正是投融資規劃所要達到的目標。
早些時候，偏好是傾向于資本的，在這種偏好下，也能達到一種和諧狀態；現在的偏好在發生改變，既要偏向于資本，又開始偏向于大眾，即弱勢群體。偏好變了，得出來的均衡解自然就不一樣了。這種情況下的和諧，是有矛盾的。系統工程學會一位理事表示，而三個利益怎么均衡，偏好怎么確定，這就是要解決的問題。
城市化的進程中，農村的矛盾太大了，例如很多被拆遷的農民，很少的錢就被打發了。眼前的矛盾、長遠的矛盾，最后都由政府買單，變成了政府和人民的矛盾。中國系統工程學會理事長陳光亞表示，長陽鎮的投融資規劃考慮了三方面的利益：既要考慮資本的利益，又要考慮老百姓今后的利益歸屬，還要考慮長遠利益即政府所應代表的利益。
我們學會很重視這個事情，怎樣體現系統工程的思想和方法，需要有一些案例來印證。做城鄉統籌，長陽鎮是做在很前面的。陳光亞表示，長陽鎮投融資規劃，將是對今后幾十年城市化建設模式的重要探索。
9月28日，萬科以29.3億元，在長陽鎮拿到第二塊土地，這離拿到第一塊土地還不到一個月的時間。
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