即用辦公室-REITs臨門迷霧：地產評估新規掃清關鍵障礙

即用辦公室-REITs臨門迷霧：地產評估新規掃清關鍵障礙
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1月20日，財政部網站掛出了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱意見），其中詳細規定投資性房產按照新會計準則進行公允值評估。
讓市場人士緊張的是，無論是物業稅開征，還是房地產產業投資基金（REITs）的推出，前提都是現行物業評估方法改變。意見是否在為物業稅開征或者REITs推出做技術準備？
而上海易居房地產楊紅旭稱，意見最早于1月6日在中國資產評估協會網站上掛出。如今雖然在財政部網站上掛出，原來制定單位仍然是中國資產評估協會。以這個協會名義制定意見，似乎權威性少了一些。
公允值之爭
意見實際上提了一個老問題：早在2006年新會計準則實行的時候，國內就關于上市公司的投資性房地產物業是否按照公允值進行評估，有過爭論。
香港房地產上市公司很早就采用公允值評估法，這樣可以更準確反映企業房產現值，有利于企業再融資。
但到2007年4月份，在1303家國內上市公司當中，只有9家上市公司采取了公允值評估方法來進行資產評估。
金融街控股（000402.SZ）是較早采用公允值評估方法進行資產評估的房地產上市公司，其早期側重于土地一級開發和金融街商業地產的開發，按照老會計準則，其現金流十分緊張，資產負債率特別高。金融街實行新會計準則后，其持有的商業地產每年估值的價值損益，成了其經營效益的良好潤滑劑。
很多上市公司所以顧慮使用公允值評估，是因為新方法每年都要進行評估，需要付出比較多的評估和審計費用。更重要的是，對于不需要增發來再融資的企業來說，不利于企業隱蔽資產價值。
意見中提出，企業投資性房產評估可以采用市場法和收益法進行評估。市場法即參考房產周圍的房屋項目銷售價格和出租收益進行評估。收益法則是根據物業租金收益進行年限折算。
北京大岳咨詢公司總監李偉介紹說，以2009年底的房價計算，公允值估價基本上能使原來按照成本法計算的投資性房產價格上升2倍左右。
對于當前再融資和發債途徑均受到打擊的房地產上市公司來說，對其物業進行資產再評估，然后增加企業發債、貸款能力，不失是一個再融資的好辦法。對于國有企業投資房地產來說，按照公允值進行資產評估，將導致國有企業負責人任期內經營效益大增，或對國有企業投資房地產帶來助漲的作用。
不過，也有讓市場人士迷惑的地方。
REITs臨門迷霧
意見或許對正在準備推出的REITs試點帶來影響。北京、上海等城市已經于日前向國務院遞交了申請REITs試點的工作方案，目前待審批。
業內人士預計，REITs試點批復會在2010年上半年出臺。屆時，北京、上海等地區都將成立第一只地方版REITs基金。這將對房地產行業投資帶來巨大影響。
GRI全球不動產俱樂部有關負責人表示，之前很多外資基金喜歡投資中國商業地產，是因為國內沒有REITs。而商業地產開發企業又缺乏直接融資渠道。
REITs基金可將眾多商業地產打包直接上市流通，脫離房地產上市公司之外，以基金的形式向社會發售。社會投資資金如果有REITs這樣的渠道投資房地產，可以大大減輕住宅面臨的炒房壓力。
但REITs推出關鍵之一就是公允值評估。REITs打包商業地產必須每年進行評估，假如物業升值后，還可以將物業升值收益和租金收益一起回報給投資者。
據DTZ戴德梁行1月20日發布報告，截止到2009年9月，國內保險公司資產已經有5546億美元，按照不得超過5%的資金投資房地產，未來3-5年內也有277億美元保險資金投資房地產，約占物業總值的36%。社會資金進入可能使得地產業面臨更大漲價壓力。
住建部將負責REITs資產價值評估問題，而住房和城鄉建設部下屬有中國房地產估價師和經紀人協會。
一位業內人士表示，按照常理，REITs資產評估方法應該由住房和城鄉建設部來出，但是中國資產評估協會先行出臺規定，而REITs資產評估又要獲得各地建設部門下屬房地產評估協會認可。因此意見出臺反而讓業內人士有些迷惑。
不過，各地已經制定了不通過版本的REITs試點方案，其傾向性和流通方式也各不相同。意見出臺對REITs試點方案批復影響，還待觀察。
此前，也有市場人士表示，意見出臺主要是為開征物業稅做準備。但意見僅針對企業投資性房地產，不針對個人。即使物業稅從商業地產開征，也必然要對個人持有的商業地產和投資性物業進行征收，而不可能僅僅對企業征收。
對商業地產開發商來說，其離REITs大門又近一步，有望增強再融資能力。
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