即用辦公室-REITs進行時：已入方案敲定期

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21世紀經濟報道記者北京報道2009-4-3 1:42:18李宇(應當事人要求化名)冷眼旁觀近半年來再度燃起的REITs(房地產信托投資基金)熱潮。都是玩過的游戲了。在他看來，很多后繼者正在重復當年他的夢想。
一位接近監管層的信托界人士向本報記者透露了REITs的最新進展，最終銀監會方案和證監會方案將會是并行的狀態。已有幾套方案排隊，但最終確定哪個方案，并不十分明朗。
比較微妙的是，監管層對風險的判斷和把握。他對本報記者說，監管層仍在等待一個合適的時機推出，甚至有可能等到明年初。北京市發改委副主任、金融辦主任霍學文3月23日在北京市保增長保民生保穩定若干措施新聞發布會上透露，北京市政府將拓寬房地產企業融資渠道，支持在京設立房地產信托投資基金。
在北京市政府公開表示支持態度之前，上海市政府和天津市政府都表達了積極的想法。由上海市發改委起草的《上海市2009年國民經濟和社會發展計劃》中的發布的內容中，爭取開展房地產信托投資基金上市試點被視為上海著力轉變經濟運行方式寫入了上述文件。天津濱海新區也在積極籌備試點工作。
在保增長的態勢下，地方政府對此顯現出極大的熱情，這是四年前李宇從事此行業時不具備的外部環境。到處都缺錢，國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬對本報記者說，地方有很強的資金渴求，希望盡快打開資金渠道，投入建設中去。在保障性住房資金來源緊缺的局面下，工商聯房地產商會會長聶梅生和中房集團理事長孟曉蘇等專家還曾提出發展廉租房REITs，希望以此來獲得主管部門的支持。
REITs計劃甚至已寫入上市公司的年報中。北辰實業(601588)董秘郭川向本報記者證實，2009年北辰將探索包括REITs在內的多元化、多渠道融資模式。類似北辰實業等手中持有大量持有型物業的公司遭遇的難題是，盡快縮短持有型物業的資金回收周期，REITs生逢其時。
除了法律環境不具備以外，大多數專家都是從結果導向去呼吁該產品的推出，而忘記了最基本的東西。李宇分析，REITs需要收益穩定的物業，出租率要達到90%以上，并且開發商整體擁有該項目的產權，例如SOHO中國(00410.HK)盡管擁有大量物業，但是旗下的寫字樓已經分售給小投資者，除非回購股權，否則沒辦法運作其上市。而廉租房租金穩定，但其收益率難以達到要求，即使將其證券化，也很難使購買者獲得更高的利潤。
3月29日，潘石屹在無錫陽光100集團舉行的挑戰與前景透視中國樓市迷局論壇上接受本報記者采訪時指出，REITs講了差不多10年的時間，政府的政策要出臺了，我現在還不太看好。他認為，REITs把商業物業證券化了，但從購買者的心態來說，更看重租金收益，而非一個證券化的憑證帶來的增值收益。公司秘書