虛擬辦公室-“不為高房價托市”別是說說而已

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地方政府與高房價決裂的表態，是房地產回歸理性的信號。但令人擔心的是，某些地方政府一方面打著與高房價劃清界限的旗號，一方面卻仍然私下通過政策調控試圖挽救目前房地產的困局。
2009年房地產市場最大的拐點無疑是地方政府對房價態度的變化：從積極出臺各種救市政策，到明確表態不會為高房價托市。上海市高層甚至認為，房價再漲絕對不可接受。在土地財政現狀依舊的情況下，這種順應市場規律和民意的表態無疑應該得到尊重和積極評價。
但是，房地產在中國經濟中的重要性自不待言，房地產的發展有其自身的興衰周期，靠出臺政策其實很難改變這種調整周期和市場邏輯。我們看到，在2008年房地產進入自身調整周期之后，盡管各級地方政府出臺了不少救市政策，但除了在一定程度上紊亂了房地產自身的調整規律后，并沒有讓房價有明顯的改觀。
政府與高房價決裂的表態，事實上使房地產市場進入了正常的調整邏輯，并且讓那些對政府抱有幻想的開發商不再等待。這不僅是房地產回歸理性的信號，更是政府公共政策恢復理性和公正的信號。
因為，就市場本身的規律而論，決定房地產走勢的最大因素是價格規律而不是救市政策。前幾年房地產繁榮的時候，不少地方政府試圖通過政策調控價格，但屢屢失效，這也是無視產業發展周期而導致政策失靈的典型案例。政策本身對產業周期熨平的作用極為有限，在房地產市場，政府和市場的功能應該有明確的分野，政府除了提供保障性住房，不能出于自身利益的考慮而人為調控房價，否則，不僅容易導致政策失靈，更會影響公共政策的公正和嚴肅。
事實上，房地產價格調整絕不是最壞的博弈結果，只有價格合理，交易放量，才能多方共贏，這是一個經濟學的基本常識。政府在表態不為高房價托市的同時，更應付諸實際行動，通過積極有為的信號，引導房地產價格加速回歸理性，這對于當下危機中的經濟至關重要。比如，北京提出的三年兩個1000萬平米的保障性住房建設計劃，上海提出的建設400萬平米經濟適用房的規劃，都是促使房地產價格合理回歸的有效舉措。
令人擔心的是，某些地方政府一方面打著與高房價劃清界限的旗號，另一方面卻私下通過政策調控試圖挽救目前房地產的困局，這可能比之前赤裸裸的救市對政府公信力的殺傷力都大。比如，有的地方搞購房退稅、為二套房貸松綁、給公務員房補等，都可能引發新一輪的對市場的誤導。
當然，這些政策就合理性而言，未必就是壞的政策，而且，我國房地產目前的很多政策的確不合理，比如，稅費過高，開發成本近一半屬于政府的稅費，這不僅抑制了合理需求，也成為房價居高不下的制度根源之一。但公共政策的出臺，一定要秉承公正、合理的理由，講究公共精神和民意的內涵。在房地產價格因政策紊亂而遲遲不能回歸的情況下，貿然出臺政策，的確有進一步救市和托市的嫌疑，其公正性將大打折扣。
對于空置率已達歷史高點的房產商而言，避免財務狀況進一步惡化和交易萎靡的最好選擇無疑是承認價格的重要性，讓價格回歸合理才能釋放真正的需求，而不是期待什么政策的神奇力量。
□馬光遠（北京學者）
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