虛擬辦公室-“草根”到“草尖”究竟有多遠？

虛擬辦公室-“草根”到“草尖”究竟有多遠？
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辦公室 租用
35歲的王大偉不關心小產權房的前世今生，在城市打拼10年后，他只想有自己的家。
王大偉看中的是成都北三環一個叫北湖印象的樓盤。100平方米的房子只要30多萬元，同地段的商品房要60來萬。與王大偉同一天去看房的有100多人，樓盤也已經開發到第四期，這種景象與樓市整體的對峙格局形成鮮明的反差有車、有房，還能有存款，誘惑實在太大了。
售樓小姐告訴記者，這個樓盤的購買方式是購房者一次性支付70年租金，從而取得該房屋的所有權。其實，就是典型的建立于集體土地上的小產權房。
野蠻生長
王大偉看中的樓盤，有一段不得不說的故事。
2005年，北湖印象所在的成都龍潭寺同樂村，經村民大會投票表決成立集體產權經營公司樂迪投資有限公司，村支書黃德銀任法人代表，村民將1600畝土地托管給樂迪公司進行新型社區建設與集體流轉。此后樂迪公司以招標方式交由四川祥普實業全額投資修建。樂迪公司將社區住房的35％用于對外租賃，租金則支付給建筑方。70年使用權轉讓合同則是由購房者與建筑商簽訂。但以王大偉的經驗判斷，實際的銷售比例遠遠高于35%。與此類似的是成都西三環附近的新居工程府河星城，共計建房1．3萬多戶，安置農民5000多戶，剩余的對外銷售。
不少新居工程在實際操作中，對外銷售的房屋占到開發量的80％。由于利潤豐厚，基層政府一般與建筑商有一個協議，將部分收益返還集體經濟，用于農民保障與鄉鎮建設。成都市成華區政府一位不愿具名的基層工作人員透露。
據了解，為了規避各界的說法，這類新居工程典型的合作模式就是：基層政府直接找建筑商尋求合作而不是通過開發商進行商品化開發。
建筑商在這個過程中，先建造一批房子用于農民安置，然后根據協議拿到相應的補償土地建造對外銷售的樓盤，上述政府工作人員向記者透露，有規劃，有政府協議，不會有風險。
北湖印象在成都小產權房中擔當了第一個吃螃蟹的角色。早在2005年，該樓盤就曾與成都某知名地產銷售代理公司有所接觸，商議以商品房銷售模式進行銷售。但在整個推廣過程中，一直伴隨著當地媒體的曝光與爭議、上級國土資源部門的調查，因而一度擱淺，直到2006年才以現房亮相。此時，人們對小產權房的接受程度已經相當高了。
先行先試
與王大偉的興致勃勃不同，想買小產權房的成都人趙明普還有很多的顧慮。他從報紙上看到北京宋莊畫家村小產權出讓第一案糾紛，上面也不斷宣稱小產權房得不到法律認可，他最關心的是，小產權房將來能不能交易流轉？
據記者調查，由于權證不同，成都的小產權房并不進入房管局產權交易中心公開交易，而是買房者與賣房者簽訂交易合同后，由基層鄉鎮或者縣級主管單位出具交易證明認定。為避免后期糾紛，買賣雙方往往還將交易合同交由公證部門合同公證：交易后房屋權益歸買房者全權所有。記者在采訪中發現，北湖印象、府河星城等樓盤剛剛交房便有不小單位貼出了房屋轉賣的廣告。交易辦法大多如上。
據上述成都成華區政府基層工作人員透露，他所在的區域正在探索采用價值置換的方式解決集體土地上的房屋流通。所采取的做法是，原有小產權住戶等面積補足補繳土地出讓金差價后遷入政府規劃的市場性住房當中，原有住房改為政策保障性住房或者安置房，從而解決流通問題。
不管最終取得的是B證（區別于商品房產權證），還是其他權證，對購房者來說，能保證小產權物權與上市流轉就夠了。王大偉認為，政府對小產權房問題肯定會合理解決，集體土地流轉的《試行辦法》都出臺了，小產權房的公開流轉也將為時不遠。
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