即用辦公室-CBD準地王中服地塊四大猜想

即用辦公室-CBD準地王中服地塊四大猜想
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服務 式 辦公室 　　提要：中服地塊位于cbd核心區域，周邊二手房價早已突破3萬元/平米。中服地塊也符合遠洋地產的發展戰略，該公司早就確定了住宅+投資型物業的開發模式，近年來大筆增持投資型物業的比例。
中服地塊位于cbd核心區域，周邊二手房價早已突破3萬元/平米。江心/cfp
中服地塊用地性質為商業金融用地。圖/張曉蕊
自1月29日備受矚目的cbd中服地塊入市以來，圍繞其買家、價格的傳聞不斷，為此北京市國土局、朝陽區cbd管委會、北京市規委在春節前緊急召開了現場踏勘會，詳解該地塊出讓方式及未來運營模式。
2月22日，中服地塊正式掛牌開始競價，但截至昨日，5天的時間里沒有出現一家競價企業。對此，很多業內人士表示競價截止日期為3月8日，此時沒有報價也屬正常。中服地塊用地性質為商業金融用地，掛牌出讓起始價為50億元，競價階梯為2500萬元，競買保證金為30億元，競價時間為2月22日至3月8日。無論從起始價、競價階梯還是競價門檻看，該地塊在北京土地市場都創了紀錄。保證金30億元，公示20日，利息也不少，誰也不會充胖子。中經聯盟秘書長陳云峰認為，作為重量級土地，預計該地塊網上報價前期中期都很可能無人應價，真正報名交保證金的企業將出現在后三天。
買家方面，由于該地塊為北京首個對競買人資格進行嚴格限制的地塊，要求全部自用或自持經營，原本最有興趣的soho中國因其散售模式基本出局；而嚴格的限制也使得競爭大幅減少，中國人壽及遠洋地產聯合體仍為最大熱門；價格方面，50億元僅為起始價，國土部門稱還有一個底價，只要競標人報價超過該底價即可取得土地，內此業內對于該地塊的價格預期由最初的超過百億開始降低至百億以下。
猜想1 遠洋地產能否得手？
中服地塊最終花落誰家？此前，該地塊甫一入市，就招來內定遠洋地產的嫌疑，但彼時很多地產公司均有機會成立符合條件的聯合體，如中信地產、中糧地產、華潤置地等，還有香港的九龍倉、嘉里建設、長江實業等也不乏實力，且國土局明確表示不排斥外資。
但綜合各方面因素及各家企業拿地傾向和意愿來看，最大的可能性仍然是中國人壽和遠洋地產聯合體。首先，國土局明確表示拿地聯合體中金融機構投資必須占比50%以上，且將來全部自用，開發企業投資的部分原則上也將全部自持經營，不得出售，這意味著投資中服地塊將占用大量的資金，回收緩慢，風險巨大，這已將很多家公司排除在外，萬科、華潤內部人士告訴記者，不會參與中服地塊競投。
而在資金方面，遠洋地產總裁李明對記者表示，該公司目前可動用的資金在400億以上，在2010年公司至少會拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠洋地產僅在北京區域拿下亦莊一幅土地，公司急需北京市場的戰略性土地儲備。
其次，中服地塊也符合遠洋地產的發展戰略，該公司早就確定了住宅+投資型物業的開發模式，近年來大筆增持投資型物業的比例。作為遠洋地產的前身，中遠房地產依托原大股東中遠集團及中化集團，曾經成功開發了凱晨世貿中心、遠洋光華國際等高端商業項目，以及遠洋地產與太古集團合資的將臺商務中心正在全面施工中。此外，遠洋地產進軍長三角的首個項目杭州大運河商務區也是一個綜合性房地產開發項目，帶有區域及產業開發性質。
此外，作為cbd區域最大的一級開發商，遠洋地產已在中服地塊運作近5年之久，對于該區域更為了解，與朝陽區各政府職能部門均保持良好關系，這對于項目的后期開發和運營來說，也是一個有利條件。
公司秘書